Kanunda kiralayanın kira sözleşmesini feshetmesi ve kiracıyı doğrudan tahliyesine ilişkin hükümler iki temel başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar; kiracının bildirim yoluyla ve dava yoluyla tahliye edilmesidir.
- Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshi:
Belirli süreli kira sözleşmelerinin süresinin bitiş tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesi feshedilebilir. Eğer bildirimde bulunulmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Kiraya veren artık sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreden sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermesine gerek olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilir.
- Dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi:
Kira sözleşmesinin feshi, kiracıya bildirim yapma yoluyla olabileceği gibi tahliye davası yoluyla da olabilmektedir. Kira sözleşmesinin feshi ve kiracıyı tahliye davası, kiraya verenin haklı sebeplere dayanarak kiracının taşınmazdan tahliyesini mahkemeden talep etmesidir. Dava yoluyla fesihte 10 yıllık zaman aşımı şartının beklenilmesi gerekmemektedir. Bu sebeple en çok tercih edilen tahliye çeşidi budur. Ancak, kiracının dava yoluyla tahliyesinde kanunda sınırlı sayıda tahliye nedenleri mevcuttur. Kanunda sayılan tahliye sebepleri ise şunlardır:
- Taahhütname sebebiyle kiracının tahliyesi
- İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi
- Yeniden inşa veya tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi
- Bir kira yılında iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi
- Kiracının temerrüde düşmesi halinde tahliyesi
- Kiracının iflas etmesi nedeniyle tahliyesi
- Önemli sebepler nedeniyle kiracının tahliyesi
Kiracının tahliyesi davasında yetkili mahkeme kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.