Kira ilişkileri, hem kiracının barınma hakkını hem de ev sahibinin mülkiyet hakkını ilgilendiren hassas bir denge üzerine kuruludur. Türkiye’de kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Bu kanun, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu hükümler içererek, ev sahibinin tahliye hakkını belirli şartlara bağlamıştır. Kiracıların ve ev sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini bilmesi, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi ve adil bir kira ilişkisinin sürdürülmesi açısından büyük önem taşır.
Yasal Çerçeve: Kira Sözleşmesi ve Kiracının Korunması
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı daha zayıf taraf olarak kabul etmiş ve onu koruyan özel hükümler getirmiştir. Bu hükümlerin en önemlilerinden biri, sözleşmenin sona ermesiyle ilgilidir.
Türk Borçlar Kanunu – Madde 347
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Bu madde uyarınca, belirli süreli kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracı istemediği sürece ev sahibi sırf süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Sözleşme, kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar. Bu durum, kiracıya önemli bir güvence sağlamaktadır.
Kiracının Temel Hakları
- Konutu Kullanma Hakkı: Kiracı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kiralanan konutu kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibi, haklı bir neden olmaksızın kiracının konutu kullanımını engelleyemez.
- Ayıpların Giderilmesini İsteme: Kiralanan konutta, kiracının kusurundan kaynaklanmayan ve konutun kullanımını önemli ölçüde etkileyen ayıplar (örneğin, tesisat arızası, çatı akması) ortaya çıkarsa, kiracı bu ayıpların makul bir sürede giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Giderilmezse, kiracı ayıbı kendi yaptırıp masrafı kiradan düşebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.
- Kira Bedelinde İndirim Talep Etme: Konutun kullanımını etkileyen bir ayıp durumunda, kiracı ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinde indirim talep etme hakkına sahiptir.
- Güvence (Depozito) Bedelini Geri Alma: Kiracı, sözleşme sonunda konuta bir zarar vermemişse ve kira borcu yoksa, verdiği depozitoyu yasal faiziyle birlikte geri alma hakkına sahiptir. Depozito, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir.
- Haksız Tahliyeye Karşı Korunma: Ev sahibi, kanunda belirtilen haklı sebepler olmaksızın kiracıyı tahliye edemez.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?
Ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanır. Bu sebeplerin varlığı halinde ev sahibi, dava açarak tahliye talep edebilir:
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı doğmuşsa, belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyarak dava açabilir.
- Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekliyse ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, ev sahibi tahliye davası açabilir.
- Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra verdiği geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü ile belirli bir tarihte konutu boşaltacağını taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihte icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki defa haklı olarak yazılı ihtar gönderilmişse, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
- Kiracının Temerrüdü: Kiracı, kira bedelini ödemezse, ev sahibi ihtar çekerek 30 günlük süre verir. Bu süre içinde de ödeme yapılmazsa, temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu, konut kiralarında kiracıyı koruyan önemli hükümler içermektedir. Kiracı, sözleşme süresi bitse dahi keyfi olarak evden çıkarılamaz. Ev sahibinin tahliye hakkı, kanunda açıkça belirtilen ihtiyaç, yeniden imar, yazılı taahhüt veya kiracının borcunu ödememesi gibi haklı ve somut sebeplere dayanmak zorundadır. Kiracıların, konutu kullanma, ayıpların giderilmesini isteme ve depozitoyu geri alma gibi temel hakları bulunmaktadır. Kira ilişkisinde bir uyuşmazlık yaşandığında, tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmesi ve yasal yollara başvurması, sorunun adil bir şekilde çözülmesini sağlar.